இலங்கையின் காணிச்சட்டங்கள்

01.நிலம் என்றால் என்ன ?

நிலம் அல்லது காணி என்பதை வெறும் பொருளாதார பெறுமதியை மட்டுமே கொண்ட ஓர் இடப்பரப்பு என மட்டுப்படுத்தி விட முடியாது. அது எம்நாட்டு மக்களுடன் பின்னிப்பிணைந்த ஓர் சமூக கலாச்சார காரணியாவதோடு பொருளியல் ரீதியில் அதிகரிப்பிற் சாத்தியமற்ற உற்பத்தி வளம் என்பதால் தொடர்ச்சியான அதிகரித்த கேள்விக்கும் பிரச்சினைகட்கும் உள்ளாகும் விடயப்பரப்பாகும்.

02.காணி தொடர்பில் இப்போது இலங்கையில் உள்ள சட்ட ஏற்பாடுகள் என்ன ?

நடைமுறையில் பிரதானமாக ஆவண பதிவுக்கட்டளை சட்டம் ( Registration of Documents Ordinance No 23 of 1927) , மற்றும் உரித்துப்பதிவு சட்டம் ( Registration of Title Act No 21 of 1998) என்பன காணப்படுகின்றன.

இவற்றிற்கு மேலதிகமாக மோசடிகளை தவிர்க்கும் பொருட்டு ஒழுங்குபடுத்துவதற்காக மோசடி தவிர்ப்பு கட்டளைச்சட்டமும் ( Prevention of Fradues Ordinance No 7 of 1840) , . ஆவண பதிவொழுங்குகளை சீராக்குவதற்காக நொத்தாரிசு கட்டளைச்சட்டமும் ( Notaroes Ordinance No 1 of 1907 )விளங்குகின்றன.

03. ஆவண பதிவுக் கட்டளை சட்டம் (Registration of Documents Ordinance) என்றால் என்ன ?

இன்று நாம் கைவசம் கொண்டிருக்கும் காணி உறுதிகள் அனைத்தும் இச்சட்டத்தாலேயே ஆளப்படுகின்றன. இது தனது பிரிவு 3 இனுாடாக நிலம் எனும் பதத்தை வரையறுப்பதுடன் மாவட்ட காணி பதிவாளர் தனது காணி இடாப்பில் உறுதிகளை பதிவதற்கும் இச்சட்டம் வகை அளிக்கின்றது.

04. இச்சட்டங்கள் அமுலில் இருந்தும் ஏன் காணி தொடர்பில் மிகையான சீர்கேடுகளும், நீதிமன்றங்களில் தொகையான வழக்கு நிலுவைகளும் காணப்படுகின்றன ?

இதற்கு இரண்டு காரணங்களை பிரதானமாக முன் வைக்கலாம்.

முதலாவது மாவட்ட காணி பதிவகத்தில் காணப்படும் காணி பதிவிடாப்பு தொலையுமிடத்து குறிப்பிட்ட இடாப்பில் பதியப்பட்டுள்ள அனைத்து தகவல்களும் இழக்கப்படும்.  பின்னர் மூன்றாம் திறத்தவர் அது தன் காணி என நொத்தாரிசினால்  உறுதி செய்யப்பட்ட உறுதியை சமர்ப்பித்தால் காணி பதிவாளர் அவ்வுறுதிக்கான பதிவை இடாப்பின் புதிய பக்கத்தில் பதிவார். அதே காணிக்கு இன்னொருவர் உறுதியை முறைப்படி காணி பதிவாளரிடம் பதிவிற்கு சமர்ப்பித்தால் அவ்வுறுதியையும் பதிவாளர் பதிவிடாப்பின் அதே பக்கத்தில் பதிய நிர்பந்திக்கப்படுகிறார். இப்பதிவுகளின் எண்ணிக்கை நீண்டு கொண்டே சென்ற சந்தர்ப்பங்களும் குறைவின்றி உண்டு.

இரண்டாவது சந்தர்ப்பம் காணி கைமாற்றலின் போது ஏற்படுவதாகும். கைமாற்றம் ( விற்பனை அல்லது நன்கொடை) இடம் பெற்ற போது ஓர் காணிக்கு தானே இனி உரியவன் எனும் நோக்கோடு நொத்தாரிசினால் உறுதிப்படுத்தப்பட்ட எத்தனை உறுதிகள் காணி பதிவாளரிடம் அனுப்பப்பட்டாலும் அத்தனையும் அவர் தனது பதிய கட்டாயப்படுத்தப்பட்டவராவார்.

இரு சந்தர்ப்பங்களிலும் காணி பதிவாளர்க்கு உள்ள நியாயப்பாடு என்ன எனில் அவருக்கு காணியின் உரித்து உண்மை பற்றி விசாரணை செய்ய எந்த அதிகாரமும் கிடையாது அதோடு உறுதியை முதலில் பதிவு செய்ய வருபவர் உண்மை உரித்துடையவரல்லாதவர் எனில் தொடர்சியாக பதிவு செய்பவர் பாதிப்புக்குட்பட கூடாதென்பதாகும். இச்செயற்பாடுகள் முகத்தோற்றளிலேயே ஓர் பெரும் நீதி வெற்றிடத்தை காணிப்பிணக்குகளில் உள்ளாவோர்க்கு அளிப்பது போலுள்ளது.

05. காணி பதிவாளர்க்கு இந்நிலைக்கு எவ்வகையான நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ளலாம் ?

காணி பதிவாளரின் அதிகாரம் உறுதி ஆவணங்களை காணி பதிவிடாப்பில் பதிவதோடு மட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.  அவர் கீழ்வரும் மூன்று காரணங்கள் தவிர எதன் சாட்டுதல் பேரிலும் பதிவை மேற்கொள்ளாது நிராகரிக்க முடியாது.

1.        உரிய நபர் உறுதியை பதிவிற்காக சமர்ப்பிக்கவில்லை, உரிய நபர்களாக  மூன்று நபர்கள் மட்டுமே கருதப்படுவார்கள்

  (அ). ஆவண உறுதியின் சொந்தக்காரர்.

  (ஆ). அத்தாட்சிப்படுத்திய நொத்தாரிசு

  (இ). குறிப்பிட்ட நொத்தாரிசினால் உறுதிப்படுத்தப்பட்ட நபர்

      2. உறுதிக்கான உரிய முத்திரை வரி செலுத்தப்படவில்லை.

      3.ஆதன இடாப்பு தரப்பில்லை ( உறுதி உரிய முறையில் பூரணமாக்கப்படவில்லை )

06. உங்களிடம் உள்ள காணிக்கான உறுதி ( Deed ) ஓர் இறுதிச்சான்று பத்திரம் ஆகுமா  ?

பதில், நிச்சயமாக  இல்லை. ஆனால் பொது மக்கள் பலர் தங்களிடம் உள்ள காணி உறுதி ஒன்றே தம் காணியின் உரிமையாளர் என்பதை எண்பிக்கும் என தவறாக விளங்கிக்கொண்டிருக்கின்றனர்.

உண்மையில் நீதிமன்றின் முன்னிலையில் அக்காணியின் மீது அக்கறை உடையோர் யாருமே உங்கள் உறுதியின் வலிதார்ந்த தன்மையை கேள்விக்குட்படுத்தலாம். உங்களிடம் உள்ள உறுதி ஆனது நீதிமன்றின் முன்பு ஒரு முகத்தோற்ற அளவிலான ( Prima Facie )ஆவணமாகவே கருதப்படும். நீங்கள் முதலில் காணிப்பதிவக இடாப்பில் உங்கள் உறுதியின் பதிவை மேற்கொள்வதால் உங்களுக்கு பின்னர் பதியப்படும் நபர்களை விட ஓர் முன்னுரிமையை (Priority) பெறுகிறீர்கள். ஆனால் இன்னும் இந்த “முன்னுரிமை” என்ற பதம் எமது நீதிமன்றங்களினால் தெளிவாக என்ன பயன்பாடு என்று வரையறுக்காமை காணிச்சட்டத்தில் ஓர் இடைவெளியை உருவாக்கியுள்ளது. 

07. மேற்போர்ந்த பிணக்குகட்கு தீர்வேதும் இல்லையா ?

காணிப்பிணக்குகளை கையாளவும் , எதிர்காலத்தில் காணிகளின் உரிமைத்தன்மையை நிச்சயப்படுத்தி கொள்ளவும், மோசடிகளை  தவிர்க்கவும், கணணி இற்றைபடுத்தற் செயற்பாடுகள் மூலம் வினைத்திறனை பேணவும் 1998ம் ஆண்டு உரித்து பதிவுச்சட்டத்தை  (   Registration of Title Act ) பிம் சவிய நிகழ்ச்சி திட்டம் மூலம் அரசாங்கம் மேற்கொண்டு வருகின்றது.

08.உரித்துப்பதிவு  ( Registration of Title ) என்றால் என்ன ?

இது முதன் முதலில் அவுஸ்ரேலியாவில் அமுலாக்கப்பட்ட ஓர் காணி அளவீட்டு முறையாகும். இதன் போது அரசாங்கம் நாட்டின் சகல காணிகளையும் அளவை செய்து அதன் மீது உரித்து உடையவர்கள் என தகுதி காண்போருக்கு காணி உரித்து சான்றிதழ் வழங்கும். இச்சான்றிதழானது காணி உரிமை தொடர்பில் இறுதிச்சான்றாவணமாக அனைத்து நிர்வாக, நீதி விடயங்களில் ஏற்றுக்கொள்ளப்படும்.

09.பிம் சவிய  ( Bim Saviya ) என்றால் என்ன ?

பிம் சவிய என்பது பின்வரும் நான்கு அரச நிறுவனங்களின் ஒத்துழைப்புடன் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட மாவட்ட, பிரதேச செயலக பிரிவுகள் ஊடாக உரித்து பதிவு முறைமையை அமுலாக்குவதற்கான ஓர் செயற்றிட்டமாகும்.

01.நில அளவையாளர் திணைக்களம்

02. பதிவாளர் திணைக்களம்

03. காணி ஆணையாளர் நாயக திணைக்களம்

04. காணி உரித்து நிர்ணய திணைக்களம்.

10.இதன் நடைமுறைகள் யாவை ?

முதலாவதாக பிரதேசம் தெரிவு செய்யப்பட்டு நில அளவையாளர் நிறுவனத்தால் அப்பிரதேசம் முழுமையாக அளவீடு செய்யப்படும். பின்னர் பொதுமக்கள் தங்கள் காணிகட்கு உரிமைகளை கோருமாறு வேண்டப்படுவர். அப்போது காணிக்கு உரிமையாளர்கள் உரிய ஆவணங்களை சமர்ப்பித்து தமது காணி என முன்மொழிவு ஒன்றினை வெளிப்படுத்துவர். குறிப்பிட்ட காணிக்கு வேறு எவராலும் உரிமைத்தடங்கற்கள் ஏற்படுத்தப்படாது விடத்து  என இரு தரப்படுத்தப்பட்ட காணி உரித்து சான்றிதழ் வழங்கப்படும். அதே காணிக்கு வேற்றார் மூலம் உரிமைத்தடங்கல் ஏற்படத்தப்படின் அது மாவட்ட நீதிமன்றின் நியாயாதிக்கத்திற்குட்பட்டதாகும்.

11. காணி உரித்து சான்றிதழ் ( Land Title Certificate ) என்றால் என்ன ? அதன் நன்மைகள் என்ன ?

மேற்குறிப்பிட்ட செயன்முறைகளின் இறுதியில் காணியின் சொந்தக்காரருக்கு வழங்கப்படும் ஓர் சான்றிதழ். இது உங்களிடம் இருப்பின் உங்களின் காணி உரிமை தொடர்பாக யாரும் கேள்வி எழுப்ப முடியாது.

அதோடு தொடர்ச்சியான கொடுக்கல் வாங்கலிலும் ( விற்பனை / நன்னொடை)  இங்கு உயர்வினைத்திறன் இங்கு பாதுகாக்கப்படுகின்றது.

காணியை உரிமை மாற்றம் செய்யும் போது குறித்த சான்றிதழ் பதிவாளரிடம் ஒப்படைக்கப்பட்டு விடும். பிறகு புதிய உரிமையாளர்கட்கு புதிதாக ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட உரித்து சான்றிதழ் வழங்கப்படும். இதே போல காணிகளை துண்டாடி கைமாற்றினும் உரிய காணி சான்றிதழ் கையளிக்கப்பட்டு துண்டங்கட்கான சான்றிதழ் வழங்கப்படும் என்பதால் ஆவண பதிவு முறைமையின் கீழ் உள்ள குறைபாடுகள் மற்றும், மோசடிகட்கு தீர்வாய் அமையும் எனலாம்.

12.இந்த உரித்து பதிவு முறைமையின் பிரதி கூலங்கள் யாவை ?

(அ). உரித்து பதிவு செய்யப்படும் போது உரிய ஆவணங்கள் இன்மையால் உண்மையான காணி சொந்தக்காரர்கள் தமது காணிகளை இழக்கின்ற அபாயம்.

(ஆ) இம்முறைமை  ஆனது எமது சுதேச சட்டங்களுடன் முரண்பட்டு எமது பாரம்பரியம் இழக்கப்படும் நிலைமை.

(இ) ஏதோ ஓர் முறைமை மூலம் உரித்து சான்றிதழை பெற்று விட்டால், பின்னர் அக்காணிணின் உரித்தின் வலிதார்ந்த தன்மை பற்றி நீதிமன்றின் முன்னிலையின் கேள்விக்குட்படுத்த முடியாமை.

.(ஈ). இது அதிக தொழினுட்ப செயற்பாடுகளையும், ஆளனியையும் உள்ளீர்க்கும் ஓர் செயற்பாடு என்பதால் பாரிய நிதி தேவைப்பாடு உண்டு. தற்போதுள்ள நிதிப்பாய்ச்சல் செயன்முறைகளின் படி பார்த்தால் இலங்கை முழுவதையும் இம்முறைமையினுள் உள்ளடக்க சுமார் 50 வருட காலப்பகுதியாவது தேவைப்படும்.

13.ஆட்சியுரிமை ( Prescription ) என்றால் என்ன ?

ஆட்சியுரிமை என்பது குறிப்பிட்ட காணியில் ஒருவர் தொடர்சியாக குடியேறியிருந்தால் அக்காணியின் உரிமை அவருக்கே சாரும் என்பதாகும். ஆனால் அவர் கீழ்வரும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்திருக்க வேண்டும்.

(அ) தன் இருப்பிற்கு பிரதிபலனாக எதையும் காணியின் உரிமையாளருக்கு உரிமையாண்மை சார்பில் வழங்கியிருக்க கூடாது.

(ஆ). காணியின் அக்கறையுடைய வெளிநபர்கள் யாரொலும் காணியின் இருப்பு தொடர்பில் குடியிருப்பவருடன் பிணக்குகனில் ஈடுபட்டிருக்க கூடாது.

(இ) வழக்கு கொணர்வதற்கு முன்னர் தொடர்ச்சியாக 10 வருடங்கள் அக்காணியில் குடியிருக்க வேண்டும்.

(ஈ). ஆட்சியுரிமை எனும் கோட்பாடு அரச காணிகட்கோ , நம்பிக்கை பொறுப்பு காணிகட்கோ ஏற்புடையதாகமாட்டாது.

“ஆட்சியுரிமை” எனும் கோட்பாட்டை உருவாக்க காரணம் நில சொந்தக்காரனுக்கு அநீதியை ஏற்படுத்துவதாகாது மாறாக ஓர் நில சொந்தக்காரன் தனது காணியை எதற்கும் பயன்படுத்தாது விடின் அது  மொத்த தேசிய உற்பத்தியில்  நிலம் என்ற உள்ளீட்டு காரணியின் உள்ளீடை குறைக்கும். இதை தவிர்கவே காணியை பயன்படுத்துவோனுக்கு அதன் உரித்தை அளித்து நிலத்தின் உள்ளீட்டை தேசியநலன் கருதி சட்டம் ஒழுங்கமைக்கின்றது.

14.அனுமதி பத்திர காணிகள் (  Permit Lands ) என்றால் என்ன ?

இவ்வகை காணிகள் இலங்கை முழுவதும் பரந்து பட்டு காணப்படினும் குறிப்பாக வட கிழக்கில் இது ஒப்பீட்டளவில் அதிகம் எனலாம். அரசாங்கம் வறழ் வலய குடியேற்றங்களை வடகிழக்கில் பெருமளவு மேற்கொண்டது யாவரும் அறிந்த விடயம். இதன் போது அரசாங்கம் குடியேற்றவாசிகட்கு அரச காணிகளை அனுமதி பத்திர காணிகள் என்ற அடிப்படையில் பகிர்ந்தளிக்கப்பட்டன.  ஆனால் அதன் கைமாற்றதகு தன்மை பல விதங்களில் உருவாக்கப்பட்டன.

சில காணிகள் குறிப்பிட்ட காலத்தின் பின் சொந்த காணிகள் போல கைமாற்றக்கூடியன. சில காணிகள் தனது பரம்பரையாளர்கட்கு மட்டும் கைமாற்றலாம் என மட்டுப்படுத்தப்பட்டவை. மேலும் சில காணிகள் மாவட்ட செயலகத்தின் அனுமதியின் பேரிலேயே கைமாற்றக் கூடியவை.

இவற்றை கவனத்தில் எடுத்த பின்னரே தொடர் நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டும். அல்லாது விடின் அரசாங்கத்திடமோ அல்லது ஆரம்ப கால அனுமதி தாரரிடமோ காணிகளை இழக்க நேரிடும். இன்று வடகிழக்கில் இருந்து நாட்டின் அசாதாரண சூழ்நிலை காரணமாக வெளியேறிய பெரும்பான்மை இனமக்கள் தாம் அன்று கைமாற்றிய  அனுமதி பத்திர காணிகட்கான உரிமையை மீள கோருவதை ஓர் உதாரணமாக காட்டலாம்.

 மேற்குறிப்பிட்ட விடயங்கள் எனது அறிவிற்கு எட்டிய மட்டிலும் உசாத்துணைகளாக பதிவாளரது சந்திப்பையும் சட்ட நுால்களையும் கொண்டவை. நன்றி.